Gmina Kaliska

Opis procesu inwestycyjnego

Etap 1 – Przygotowanie przedsięwzięcia budowlanego

Na tym etapie należy określić:

• cel inwestycji,
• zakres prac,
• lokalizację,
• szacunkowy koszt,
• przewidywany termin realizacji.

Należy również sprawdzić, czy planowana inwestycja znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli nie – konieczne jest wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy (WZ).

W przypadku istnienia MPZP, należy:

• sprawdzić zgodność inwestycji z planem,
• ocenić, czy przedsięwzięcie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko (OOŚ),
• upewnić się, czy inwestycja nie znajduje się na terenie objętym ochroną konserwatorską lub przyrodniczą,
• zbadać ewentualne ograniczenia prawne lub techniczne (np. prawa własności, ograniczenia wynikające z infrastruktury podziemnej, służebności gruntowe).

Etap 2 – Projektowanie oraz uzyskanie zezwoleń i pozwoleń na realizację inwestycji budowlanej

Na tym etapie należy uzyskać niezbędne decyzje administracyjne i pozwolenia od właściwych organów. W zależności od charakteru inwestycji, mogą to być m.in.:

• Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeśli teren nie jest objęty MPZP lub inwestycja jest z nim niezgodna,
• Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach – jeśli inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko lub zlokalizowana jest w obszarze chronionym,
• Pozwolenie na budowę – wymagane dla większości budynków biurowych, mieszkalnych, komercyjnych oraz innych obiektów zgodnie z ustawą Prawo budowlane.

Na etapie projektowania i uzyskiwania decyzji:

• warto skorzystać z doradztwa technicznego i prawnego – szczególnie przy przygotowywaniu dokumentacji, uzyskiwaniu opinii i uzgodnień (np. z konserwatorem zabytków, zarządcą drogi, dostawcami mediów),
• przygotowuje się projekt budowlany, kartę informacyjną przedsięwzięcia, raport oddziaływania na środowisko, a także inne załączniki wymagane przez właściwe przepisy.

Czas oczekiwania na decyzję administracyjną zwykle wynosi od 30 do 90 dni, choć w przypadku skomplikowanych spraw może się wydłużyć.

Warto również uwzględnić możliwość:

• złożenia odwołania lub skargi na decyzję,
• korzystania z pomocy doradców branżowych: prawników, architektów, inżynierów budowlanych, geodetów, ekologów itp.,
• wsparcia w zakresie pozyskania dofinansowania lub kredytowania inwestycji,
• obsługi formalnej przez inwestora zastępczego, który może wspierać cały proces administracyjny i reprezentować inwestora przed organami.

Etap 3 – Realizacja inwestycji budowlanej

Ten etap polega na fizycznym wykonaniu inwestycji zgodnie z:

• zatwierdzonym projektem budowlanym,
• przepisami prawa,
• warunkami decyzji administracyjnych,
• zawartymi umowami.

Główne zadania inwestora:

• wybór wykonawcy (w trybie przetargu, konkursu ofert lub negocjacji),
• podpisanie umowy wykonawczej (z uwzględnieniem zakresu, terminów, płatności, kar umownych, gwarancji itp.),
• zapewnienie nadzoru nad pracami (kierownik budowy, inspektor nadzoru, koordynator BHP),
• dbanie o bezpieczeństwo pracy, ochronę środowiska, porządek na budowie,
• reagowanie na zmiany, opóźnienia, usterki, awarie i inne nieprzewidziane zdarzenia.

Obowiązki wykonawcy:

• posiadanie odpowiednich kwalifikacji, uprawnień, zasobów ludzkich i technicznych,
• zapewnienie podwykonawców i dostawców,
• uzyskanie niezbędnych zgód i pozwoleń do prowadzenia prac (np. zajęcie pasa drogowego, zgłoszenie robót geologicznych).

Nadzór i kontrola inwestycji:

• Kierownik budowy – odpowiada za prawidłowy przebieg prac oraz prowadzenie dokumentacji budowy,
• Inspektor nadzoru inwestorskiego – czuwa nad jakością robót i zgodnością z projektem. Powinien być niezależny od wykonawcy i podlegać bezpośrednio inwestorowi (w przypadku większych inwestycji niż budynki mieszkalnego jednorodzinne).

Kilka słów o dzienniku budowy i protokołach odbioru

Prowadzenie dokumentacji jest obowiązkowe i obejmuje:

• Dziennik budowy – rejestracja przebiegu prac, napotkanych problemów, decyzji, postępu robót; prowadzony przez kierownika budowy i weryfikowany przez inspektora nadzoru oraz inwestora,
• Protokoły odbioru robót częściowych i końcowych – zawierają ocenę wykonania prac, identyfikację usterek oraz ich ewentualne rozliczenie,
• Dokumentacja powykonawcza – zawierająca atesty, certyfikaty, instrukcje, faktury, zgłoszenia i inne wymagane prawem dokumenty.

Etap 4 – Zakończenie inwestycji budowlanej

Etap ten obejmuje:

• zakończenie robót budowlanych,
• przeprowadzenie odbiorów (częściowych i końcowego),
• przygotowanie dokumentacji niezbędnej do zgłoszenia zakończenia budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Rodzaje odbiorów:

1. Odbiór techniczny – kontrola wykonanych robót pod względem technicznym (materiały, instalacje, zgodność z projektem),
2. Odbiór formalny – weryfikacja kompletności dokumentacji powykonawczej,
3. Odbiór końcowy – oficjalne przekazanie obiektu inwestorowi przez wykonawcę oraz rozliczenie finansowe.

Po zakończeniu inwestor ma obowiązek:

• zgłosić zakończenie budowy do właściwego organu nadzoru budowlanego lub
• złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie, jeśli inwestycja tego wymaga.

Użytkowanie inwestycji może się rozpocząć:

• po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub
• po zgłoszeniu zakończenia budowy i braku sprzeciwu ze strony organu w terminie 14 dni (dotyczy inwestycji niewymagających pozwolenia na użytkowanie).